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2018注会《税法》预习考点:土地增值税法(3)

2018-01-25 17:44:11   来源: 会计网

导读:2018注会《税法》预习考点:土地增值税法(3),本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法。

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  应税收入与扣除项目

  【所属章节】

  本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法

  【知识点】应税收入与扣除项目

  土地增值税法

  应税收入与扣除项目

  (二)扣除项目的确定:

转让项目的性质

扣除项目

具体内容

转让土地

(卖地)

扣除项目(2项)

1.取得土地使用权所支付的金额
2.与转让土地有关的税金

新建房屋

(卖新房)

房地产企业(5项)

1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目

非房地产企业(4项)

存量房屋

(卖旧房)

扣除项目(3项)

1.房屋及建筑物的评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
3.转让环节缴纳的税金

  新建房转让——房地产企业扣除5项(重点)

  1.取得土地使用权所支付的金额

  2.房地产开发成本

  3.房地产开发费用

  4.与转让房地产有关的税金

  5.财政部规定的其他扣除项目

  1.取得土地使用权所支付的金额(买地的钱)

  指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。

  按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续,按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

  【解释】取得土地使用权所支付的金额,可以有三种形式:(客观题)

  (1)以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;

  (2)以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;

  (3)以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款。

  土地支付金额的配比:

  实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×(已开发土地/全部土地)×(已售房/全部房)

  2.房地产开发成本

  (1)土地征用及拆迁补偿费

  主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (2)前期工程费,指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

  (3)建筑安装工程费,指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

  (4)基础设施费,指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

  (5)公共配套设施费

  指开发项目内发生的公共配套设施支出。

  (6)开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。(非房地产开发费用)

  房开成本的配比:

  实际扣除开发成本=所有的房地产开发成本×(已售房/全部房)

Sylvia
Sylvia(责任编辑)

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