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2018注会《税法》预习考点:土地增值税法(4)

2018-01-25 17:47:58   来源: 会计网

导读:2018注会《税法》预习考点:土地增值税法(4),本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法。

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  应税收入与扣除项目

  【所属章节】

  本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法

  【知识点】应税收入与扣除项目

  土地增值税法

  应税收入与扣除项目

  3.房地产开发费用(区分企业所得税的期间费用)

  房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除(标准扣除法,而不是实际扣除法)。

  (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注:利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

  (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

  【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题:

  ①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除;利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。

  ②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

  ③提供金融机构证明,分摊利息支出。

  ④全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即:房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

  ⑤房地产开发企业既有金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。

  ⑥土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。(税务审核关注的重点)

  房开费用的配比(包括单独利息):

  实际扣除开发费=所有的房地产开发费用×(已售房/全部房)

  4.与转让房地产有关的税金

企业状况

可扣除税金

详细说明

房地产开发企业

城建税和附加

由于印花税(0.5‰)包含在管理费用中,故不能在此单独扣除

非房地产开发企业

印花税

城建税和附加

印花税税率0.5‰(产权转移书据)

  提示:根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知(财会〔2016〕22号)的规定,印花税应在“税金及附加”科目中进行核算,不再列入管理费用,因此可作为与转让房地产有关的税金扣除,但是教材未收录此项政策,老师是按照教材收录的内容讲解的。

Sylvia
Sylvia(责任编辑)

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