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2018注会《税法》预习考点:土地增值税法(5)

2018-01-25 17:48:52   来源: 会计网

导读:2018注会《税法》预习考点:土地增值税法(5),本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法。

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  一、应税收入与扣除项目

  二、应纳税额的计算

  【所属章节】

  本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法

  【知识点】应税收入与扣除项目、应纳税额的计算

  土地增值税法

  一、应税收入与扣除项目

  5.财政部确定的其他扣除项目

  从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:

  加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

  旧房及建筑物扣除项目(老房子有老办法)

  (1)房屋及建筑物的评估价格。(不是房屋原值)

  (2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

  (3)转让环节缴纳的税金。(注意营改增征税的规定)

  【解释】评估价格=房地产重置成本价×成新度折扣率

  房地产重新购置价格的含义是:对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。(70年代办公楼200万盖的,6成新,2009年建设同样的需要3000万,所以2009年转让时的评估价格=3000×60%)

  【解释1】注意,评估仅仅针对房产,不评估土地。单纯的土地转让,计算土地增值税时,一般不需要评估价格。

  【解释2】(特殊强调)纳税人转让旧房,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。(实际的一年)

  【解释3】对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

  【解释4】契税扣除的基本规则:凡是计入土地成本和房产成本中,即已经资本化,不能再作税金扣除;如果销售旧房并按提供旧房发票计算土地增值税的可以作为税金扣除,则可以作为税金扣除,但不能作为加计扣除5%基数。

  二、应纳税额的计算

  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

  例如:增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%

  土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

  计算时注意分步骤列式计算:

  第一步,确定应税收入;

  第二步,确定扣除项目;

  第三步,计算土地增值额;

  第四步,计算增值额占扣除项目金额的百分比,确定适用税率和速算扣除系数;

  第五步,计算应纳税额。

  【解释】纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格计算征收土地增值税:

  1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  2.提供扣除项目金额不实的;

  3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

Sylvia
Sylvia(责任编辑)

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